鹰觅眼北京鸟笼楼市

来源：鹰觅房产

作者：鹰觅君

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年，美国房地产富二代Natalie要练手，于是携老公在北京朝阳公园附近买了一套平米的二手房，单价3.5万。

大洋彼岸的亲朋好友们都觉得他们疯了。用美国各种成熟指标看，北京楼市马上就要崩盘了。之前好多年，北京房价每年都以10%左右的速度在上涨，这和当地工薪层可怜的收入相比，泡沫大到逆天。

Natalie是家族叛逆派，完全不理美国那一套，表示深深看透了中国的房地产。

看人口吧，她亲眼见到外地人蝗虫般乌央乌央地往北京拥，这说明每天都在诞生新的接盘侠；另外，看亚洲和香港房价的强劲涨势，北京根本没理由耍个性；再看经济发展，中国觊觎世界强国的野心根本就不加掩饰。

买房的时候，这个美国妞信心爆棚。

后来，大家都看到了：北京的人口增速一年比一年少，好多外地人跟做贼一样，夹着尾巴逃出了京城，到年愣是搞出了一个负增长，继上海之后，又创造出了世界大城市人口逆生长的辉煌；

再说香港，年楼市掉头向下，崩盘说重出江湖，搞得一众内地土豪挥泪斩仓，就差跳楼了；

中国的经济在4万亿春药药性散尽之后，年GDP增长创出了25年的新低，有好事者估计如果刨去统计水分，实际就在5%上下。

美国妞的逻辑全盘错误，她家亲戚的理论就更不消说了，全都没在点子上，但依然没妨碍这套房子到年翻了4倍。

这个傻大妞当然不知道，这六年来都有谁在神助攻——

土地管理部门大部分时间都在埋头做紧缩供应的实验，想再一次验证因果快感；

有人眼看地方债和债台高筑的国企快溃堤了，便发起全国去库存运动，当债务稳妥转移到个人头上后，巨大的危机迎刃而解；

银行在宽松货币政策支持下，拿着不要白不要的钱，玩命发放房贷和开发贷，在最疯狂的年仅这两项余额占比就到了四分之一，银行资本是最廉价的主攻手；

各种派系的炒房套路花样百出，开发商、中介、上市公司、公司白领等等都在拼命研发游戏新玩法。—年，有一帮闲得没事干的福建人，开创性地用股市坐庄的手法，仅用了九个月的时间，就把漳州的房价炒得翻了三倍，最后净赚两亿又转战其他城市去了。

其中的一些野路子，美国大妞就算再离经叛道、标新立异也不会摸着北。现在的感觉，绝对是荒野求生后的惊悸，无关理性，只有运气。

不过，无法无天的楼市貌似已经大限来临，现在北京房价已出现普跌，燕郊的炒房客争相扑街。经过年几乎整整一年的严打，给房地产立规矩、重整市场秩序已经上升到了政治高度，北京更是惊弓之鸟。

如果现在这个美国大妞还想投资北京，经过穿越荒野的历练后，她将进入一个美轮美奂的“鸟笼”。

在这里，惊悸是奢侈品。

想飞是多么难的事

中国的楼市从未发过这么大的誓言：只能住，不能炒！

但人们不相信。就像一个经常乱性的男人，有一天突然说从此要忠贞不二，这样的表态总会引发一番嗤之以鼻。

经验往往胜于一切。果然，在强压调控之下，重点城市终于不大好炒了，但三四线又发疯。人们终于明白了，那句誓言其实说的是：要你炒，你再炒！

北京楼市现阶段就说的是：不要炒了。

现在对于想投资获利的人的来说，标的物突然变得棘手起来，主要分三种：共有产权房、限价房和商品房。但无论哪种类型，最后获利的时间和空间都在受到各种堵截。

人们发现，即便符合各种买房资质，也出得起可能高达八成的首付；但是，严卡预售证、新商品房限价、限网签，以及“精心”计算出的房价数据，控制并主导了人们预期，二手房市场果然亦步亦趋地中招。

官方数据显示，目前北京房价平均下跌了15%。房价下行，就算是平稳，对于投资客来说都是噩梦。

预期管理，这个上世纪五十年代发端于美国的经济理论，在此轮北京楼市调控得到了成功践行。

到现在，从官方表述中还听不到任何关于放松价格管制的信号，看样子很可能会成为长期政策。

由此会推导出一个投资方程式：获利空间=提升的限价空间。至于提升多少、什么时候提升，谁知道？

不只是投资的人会被上套路，刚需（刚改）人群同样也难逃设计。

北京这轮调控最大一个亮点之一是共有产权房，由自住房变身而来。用一样的钱买房，一夜之间就由全产权变成了部分产权。

这并不是拍脑门的新创意。年，北京就和上海、深圳、成都、黄石、淮安一同被列为全国共有产权试点城市。在别的城市都开始运行时，北京却一直输送的是全产权自住房的福利。

好吧，说到这里，这两年买到自住房的人可以偷着乐了。现在，北京趁着这轮调控正式启动共有产权房政策其实是一个必然。

对这个新生事物，跳脚骂和双手赞的人一样多。自住房时代，至少有三分之一的获得者都是一家好几套房的北京人，这已经不算什么秘密了；

而共有产权房不但资格难获得，还是部分产权，而且买卖和价格都具有严格限制，堵住生财之路当然要骂街。

点赞的人自然是真实自住的人，只花三分之一的钱就能住上自己的房子，管产权鸟事，这简直就是天上掉下来的大馅饼。

不过，对于后者来说，共有产权房提供的有可能是一个终生的居住通道。

如果一个上车族一开始就选择了共有产权房，他既不是富二代，也没有机缘让自己的收入翻番，那么他就大概率会在共有产权房通道里完成从小居室到大居室的升级置换。

因为，房子的部分产权价值永远追不上纯商品房价值。这其中最大的问题是，共有产权房的户型设计、建筑质量都存在极大不确定，这些在自住房时代就广为诟病。

当然，开发商一样难受。

在全面限价的市场环境下，本着让政府赚一点、让开发商赚一点的既定原则，后者能发挥的溢价能力越来越有限——设计和产品固然很重要，而能拿到便宜的钱和地更重要。

也就是说，反正卖房回收多少钱已经不能变了，就看前期怎样来省钱了。于是，今年的开发商销售榜单格外热闹：有花钱买排名的，也有玩数字游戏硬凑千亿房企名头的，说谁谁知道。

成绩单越靓丽，排名越靠前，拿钱渠道就越多，越便宜。时代变了，玩法也得跟着聪明嘛。

现在开发商的营销总们都丧透了，过去在公司趾高气昂、前拥后簇，现在这一地位换成了投资总。楼市强控制，风水轮流转。

就这样，一个精致的鸟笼编成了。自住的和投资的人，还有开发商依然可以折腾，但无论怎样都逃不出设定好的规定动作。

鸟笼还在加固

现在，很多人依然在用香港楼市来描摹内地楼市前景，如果说这一路径在年之前还算行得通的话，到今天可以说，内地楼市和香港已经彻底分道扬镳。

香港崇尚自由经济，视人为干预为下策，那里多用市场化手段来调控楼市，常用手段之一就是拼命加印花税，现在变态到了一套0万的房子，非港人要交万的税。

不管怎样，香港从未使用过对商品房直接限价等等直达目标的手段。

内地楼市更习惯于全盘控，从头控到尾。

鹰觅君早就说过，国内楼市是控盘模式，过去用土地供应、银行信贷、买售政策、人口管理等等基本已经控制了楼市的节奏，而北京现在直接限价格、控制数据发布和引导预期，以及用共有产权房来直管刚需，又将控制力增强了一步。

并且，控制力经过年的政策递进，现在更是延伸到了租赁市场，国家队的出现让人耳目一新，这已经是突破了政府保障房范畴直接向市场挺进的节奏。

猛一看，国家队进场是准备分一杯羹的架势，实际是要掌控租赁市场的定价权。

现实情况是，租赁市场价格更容易垄断，尤其在北京这样一个对外来人口有强大吸引力的城市，房屋供应一直跟不上需求，哄抬房租更容易实现。

前段时间，北京清理违章建筑，疏散人口，房租一下就平均上涨了元。

国家队进场的好处是，可以利用稳定的租金来平滑市场租金上涨压力。可见，在涉及大部分人的居住利益方面，管控力还在逐级渗透。

但这并不是一个完美的闭环。

这一模式最大的软肋就是一对很难调和的矛盾：既想控制房价，又想利用土地赚大钱的同时稳定经济。

这二者并不好兼容，对“度”的把握估计以后会发展成一门科学——怎样在鸟笼里实现皆大欢喜。

年，北京在土地出让金实现亿元，再创历史新高，稳居全国TOP1的同时，还稳住了房价。看样子，这个鸟笼很是成功。

别的城市就不是这样了。

刚过去的狗年春节，鹰觅君是在北海度过的。这个过去的去库存老大难城市，如今已经没有多少现房可售了。去年4月，某重要人物视察过后，北海房价一夜就涨了0元。后来越战越猛，如今北海的成交面积已经跻身全国城市前列。

虽然在银滩附近，还散落着上世纪房地产泡沫破灭留下的诸多烂尾楼，包括刘晓庆开发的赌城的残桓断壁，但突然奔涌而出的购买力依然在扫荡着这座城市，看起来疮疤好像永远都属于别人。

在海南，现在还是年的北京版楼市，即便当地已经下达了限购、限售和限开发政策，但来自全国各地全款抢房的人到年春节还是达到了顶峰。

北京在一定周期内应该不会再现这样刺激的场面了。北京的鸟笼，也不会成为那些城市的样板。

以后的城市分类，大概可以分为两大类：一类是不全倚赖卖地生活的，像北京、上海、深圳等城市；另一类就是除了卖地，基本无法实现城市自发展循环的。

北京鸟笼，也许正是一个城市的荣誉。

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